Gezien in Entree: Periodieke controle van testamenten
12 december 2023Vraag: De koper van mijn woning wil alvast de sleutel van de woning krijgen om wat dingen te kunnen doen. Is dat verstandig?
Antwoord: In beginsel vindt de sleuteloverdracht bij de verkoop van een woning pas plaats bij de overdracht op het notariskantoor. Soms wordt de vraag gesteld of de sleutel niet eerder mag worden overhandigd aan de koper, zodat deze alvast wat zaken kan regelen. In praktijk wordt dan door de koper en de verkoper een zogenoemde "sleutelverklaring" getekend. Aan zo'n sleutelverklaring zitten nog wel wat spreekwoordelijke haken en ogen. Het is daarom belangrijk goede afspraken te maken over wat een koper wél en wat hij juist niét mag doen in het huis voordat de overdracht plaatsvindt. Stel, de koper sloopt de keuken uit de woning, en om een of andere reden vindt de overdracht niet plaats: dan zit de verkoper met een huis zonder keuken…
Doorgaans vindt de sleuteloverdracht plaats bij de ondertekening van de leveringsakte bij de notaris op kantoor. Wanneer de verkoper al is verhuist vóór de overdracht en de woning leegstaat, komt het voor dat de koper al eerder toegang wil tot de woning. Maar let op: aan het vroegtijdig overdragen van de sleutel zijn risico's verbonden!
Als de koper al wil beginnen met de verbouwing, is het verstandig samen af te spreken wat wel en niet mag. U wilt als verkoper niet opdraaien voor de schade die de koper heeft veroorzaakt en u wilt ook niet blijven zitten met een huis zonder badkamer of keuken, als de koop uiteindelijk toch niet doorgaan.
Daarnaast kan het zo zijn dat de Belastingdienst de sleuteloverdracht aanmerkt als economische overdracht, waardoor overdrachtsbelasting verschuldigd is. Zowel de koper als verkoper zijn voor het voldoen van de overdrachtsbelasting aansprakelijk.
Vraag ook toestemming aan de bank; bijna alle hypotheekverstrekker zetten deze situatie in hun hypotheekaktes. De bank waarbij de verkoper een hypotheek heeft, kan bezwaar hebben tegen het gebruik van de woning door een vreemde (in dit geval de koper).
Tot slot moet u uitkijken met een afgesproken vergoeding die de koper aan de verkoper betaalt. Het risico bestaat dat deze vergoeding wordt aangemerkt als huurovereenkomst. Hieraan zijn twee gevolgen verbonden: de hypotheekschuld van de verkoper valt in box 3 waardoor er géén recht meer bestaat op hypotheekrenteaftrek; er is dan namelijk geen sprake meer van een "eigen woning". Daarnaast zou, in het geval dat de overdracht helemaal niet meer doorgaat, de koper een beroep kunnen doen op huurbescherming aangezien er dan sprake is van een huurovereenkomst.
Of u een koper eerder toegang geeft tot de woning, is helemaal aan u. Onthoud wel dat u de sleutel nóóit zomaar aan de koper moet geven. Zoals u hierboven las, kunnen de gevolgen namelijk groot zijn. Overweegt u een sleutelverklaring? Laat u dan goed informeren over de juridische en fiscale gevolgen.